Steigenden Finanzierungskosten ein Schnippchen schlagen
Die Zinssituation hat sich in den vergangenen 12 Monaten vollkommen geändert. Immobilien-investoren aller Art sind mit deutlich gestiegenen Finanzierungskosten konfrontiert. Welche Möglichkeiten gibt es, um mit den geänderten Rahmenbedingungen fertig zu werden?
Noch im vorletzten Sommer kamen Kreditnehmer in den Genuss von aussergewöhnlich tiefen Zinsen – und zwar über alle Laufzeiten. Am kurzen Ende herrschte damals das Negativumfeld. Im besten Fall konnte man die sogenannte Nulluntergrenze im Saron eliminieren.
Diese nicht normale Zinssituation gehört seit letztem Jahr der Vergangenheit an. Über alle Laufzeiten sind die Zinsen deutlich gestiegen, und insgesamt wurde die Zinskurve signifikant flacher. Grund dafür sind die stark gestiegenen Inflationsraten, welche die Zentralbanken mit geldpolitischer Verknappung (Zinsanhebungen) zu bekämpfen suchen.
Absicherungen wie beispielsweise Swap-Strukturen (Interest Rate Swaps) haben damit nach langen Jahren plötzlich ihren Sinn entfaltet und sind entsprechend im Wert gestiegen. Refinanzierungen sind aktuell deutlich teurer als noch vor einem Jahr.
Für Kreditnehmer gibt es verschiedene Möglichkeiten, mit der neuen Situation umzugehen.
Zunächst kann überprüft werden, wie hoch der tatsächliche Finanzierungsbedarf ist. Vielleicht ergibt sich aufgrund veränderter Planungen ein reduzierter Bedarf?
Es ist auch wichtig, über eine kohärente Finanzierungsstrategie zu verfügen und zu wissen, welche Instrumente am Markt verfügbar sind. Mit diesem Wissen können die passenden Instrumente ausgewählt werden.
Neben den Instrumenten ist es genauso wichtig, über einen klare Zinsmeinung zu verfügen und eine Finanzierungsstruktur, welche diese Zinserwartung widerspiegelt. Sie muss zur ökonomischen Risikofähigkeit des Kapitalnehmers passen, aber er sollte sich auch generell «wohlfühlen» mit seiner Finanzierung.
Ausserdem kann man eine gegebene oder vorgeschlagene Finanzierungsstruktur auch gewissen Stresstests unterziehen und beispielsweise berechnen, welche Kosten bei plötzlichen Zinsschocks (nach oben und unten) bestehen. Damit kann das negative Überraschungspotential reduziert oder gar ganz eliminiert werden.
Und schliesslich liegt natürlich in der Wahl des passenden Kapitalgebers ein beträchtlicher Hebel, um die Finanzierungskosten zu optimieren.
Trotz des deutlichen Zinsanstieges spielt der Finanzierungsmarkt nach wie vor und der Zugang zu einem Netzwerk an schlagkräftigen Finanzierungspartnern, wie es die Refinum AG verfügt, kann sich als sehr wertvoll erweisen.
Sehr gerne sind wir Ihnen in allen erwähnten Fragestellungen behilflich, sei es Diskussion der Finanzierungsstrategie, Modellierung von Zinsszenarien, Vorschlagen von passenden Kapitalgebern und Untersuchung von Finanzierungsmodellen auf Optimierungspotential.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktnahme.
14.02.2023
Philipp Jäggle
Geschäftsführer Refinum AG. Zuvor in verschiedenen Funktionen bei Banken in Zürich (UBS, Credit Suisse, ZKB) sowie einer Finanzierungsboutique. Studium der Betriebswirtschaft an der Universität St. Gallen (HSG) sowie CAS Corporate Banking & Finance.